Gewerbemiet­rahmen Immobilienfonds

Ausgangslage

Ein institutioneller Immobilienfonds mit mehreren Bürokomplexen in unterschiedlichen deutschen Großstädten plante einen konzernweiten Rahmenmietvertrag mit einem internationalen Ankermieter, der an mehreren Standorten gleichzeitig Flächen anmieten wollte. Der Mieter war Teil eines Konzerns mit Sitz außerhalb Deutschlands und verlangte von Beginn an eine Vertragsstruktur, die sich über die einzelnen Standorte hinweg konsistent anwenden ließ, ohne dass für jeden Standort einzeln neu verhandelt werden musste.

Wir haben den Fonds als Vermieter durch die gesamte Verhandlung begleitet, von den ersten Eckpunkten bis zur endgültigen Vertragsunterzeichnung. Der Mieter brachte eigene Vertragsvorlagen aus seinem Heimatmarkt mit, die an mehreren Stellen von den in Deutschland üblichen Regelungen zu Instandhaltung, Nebenkosten und Kündigungsfristen abwichen — eine erste Verständigung auf gemeinsame Begrifflichkeiten war nötig, bevor die eigentliche Verhandlung überhaupt beginnen konnte.

Verhandlung

Ein wesentlicher Verhandlungspunkt war die Ausgestaltung der Indexmiete: Der Mieter wollte eine Kappungsgrenze für die jährliche Anpassung an den Verbraucherpreisindex, der Fonds lehnte dies zunächst ab, weil eine solche Grenze das Risiko steigender Baukosten einseitig beim Vermieter belässt. Wir haben eine gestaffelte Lösung ausgehandelt, die die Kappungsgrenze an die tatsächliche Instandhaltungslast koppelt und beiden Seiten eine gewisse Planungssicherheit gibt.

Ein zweites Thema war die Verteilung der Instandhaltungspflichten zwischen den Standorten, die sich altersbedingt stark unterschieden — einige Gebäude waren neu errichtet, andere über zwanzig Jahre alt und entsprechend wartungsintensiver. Hinzu kamen Sonderkündigungsrechte für den Fall, dass energetische Sanierungsauflagen an einzelnen Standorten während der Laufzeit greifen würden, sowie eine englische Referenzfassung des Vertrags für die Konzernzentrale des Mieters, die im Zweifel gegenüber der deutschen Fassung nachrangig bleibt. Die Abstimmung der Sanierungsfahrpläne für die älteren Standorte — insbesondere die Frage, wer die Kosten einer vorgezogenen Sanierung trägt, wenn eine gesetzliche Frist dies erzwingt — zog die Verhandlung über mehrere Monate.

Abschluss

Der Rahmenmietvertrag wurde für sämtliche Standorte einheitlich unterzeichnet, mit standortspezifischen Anlagen für die baulichen Besonderheiten der einzelnen Gebäude. Die vereinbarte Indexmiete-Struktur dient dem Fonds seither als Ausgangspunkt für weitere Vermietungen an internationale Mieter.

„Ein guter Gewerbemietvertrag regelt nicht nur den Normalfall, sondern vor allem das, was in zehn Jahren strittig werden könnte." — Dr. Felix Marten, Partner Handels- und Vertriebsrecht