Mietrecht

Wann Sie zu uns kommen

Die Nebenkostenabrechnung ist der Klassiker unter den Mietstreitigkeiten. Formale Fehler — etwa eine Abrechnung, die erst nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist bei Ihnen ankommt, oder ein Verteilerschlüssel, der sich nicht nachvollziehen lässt — reichen oft aus, um einzelne Positionen oder die gesamte Abrechnung zu Fall zu bringen. Wir prüfen die Abrechnung Position für Position und nehmen bei Bedarf Einsicht in die Originalbelege, denn ein pauschaler Verweis auf ein externes Abrechnungsunternehmen genügt rechtlich nicht. Häufig geht es dabei um Positionen wie Hausmeisterkosten, Gartenpflege oder Verwaltungskosten, die nach der Betriebskostenverordnung gar nicht umlagefähig sind, in der Abrechnung aber trotzdem auftauchen.

Ähnlich häufig ist die Eigenbedarfskündigung. Viele Mieterinnen und Mieter unterschätzen, wie eng die gesetzlichen Anforderungen an eine wirksame Kündigung tatsächlich sind — vom konkret benannten Bedarfsgrund bis zur Widerspruchsfrist nach § 574 BGB. Wir prüfen zunächst, ob die Kündigung überhaupt formwirksam zugestellt wurde, bevor wir über Widerspruch, Räumungsfristen oder eine mögliche Verhandlungslösung sprechen. Ergänzend prüfen wir, ob ein Härtefall im Sinne des § 574 BGB vorliegt — etwa hohes Alter, eine Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung —, der einer Kündigung trotz an sich berechtigtem Eigenbedarf entgegenstehen kann.

Wie wir vorgehen

Bei der Kaution gilt eine ähnliche Sorgfalt, nur in die andere Richtung. Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Abrechnung — die Rechtsprechung orientiert sich meist an sechs Monaten, ohne dass dies eine feste gesetzliche Grenze wäre. Wir prüfen, was tatsächlich abgezogen werden darf, etwa nachgewiesene Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder offene Nebenkosten, und was nicht: gewöhnliche Gebrauchsspuren oder pauschale Abzüge ohne Beleg. Zusätzlich ist die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen des Vermieters anzulegen und zu verzinsen — auch die aufgelaufenen Zinsen stehen Ihnen bei der Rückzahlung zu, ein Punkt, der in der Abrechnung gerne übersehen wird.

Häufig hängt die Kautionsfrage zusätzlich an einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Viele ältere Mietverträge enthalten Klauseln, die nach aktueller Rechtsprechung unwirksam sind — mit der Folge, dass der Vermieter Renovierungskosten gar nicht erst von der Kaution abziehen darf. Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, die eine anteilige Kostenbeteiligung ohne konkrete Fälligkeit vorsehen, halten einer gerichtlichen Prüfung häufig nicht stand. Diesen Punkt prüfen wir immer zuerst, bevor wir eine Rückforderung formulieren.

„Im Mietrecht entscheidet oft nicht das große Argument, sondern die genaue Frist — wer sie kennt, hat die Auseinandersetzung schon zur Hälfte gewonnen." — Tobias Wendt, Partner